اثبات مالکیت چیست:

 اثبات مالکیت مختص اموال غیرمنقول می باشد و در اسناد رسمی پذیرفته نمی شود چرا که اسناد رسمی جنبه ی سقوطی دارند و این دعوا فقط نسبت به اسناد عادی مورد پذیرش قرار می گیرد.

با اثبات مالکیت شخص یا سازمانی می تواند نسبت یک دارایی و مال خاصی مانند ملک،ماشین،اختراع و غیره مالکیت داشته باشد.پس در مالکیت یعنی یک مال برای شخص مشخصی است و آن شخص بر روی آن مالکیت دارد یعنی مالک آن مال محسوب می شود.

با مالکیت داشتن بر روی یک مال،اشخاص دیگر نمی توانند آن مال را تصرف کنند و آن شخص می تواند هر دخل و تصرفی که بخواهد بر روی آن مال انجام دهد.

حال با توجه به اهمیت مساله اثبات مالکیت برای پیروزی در دعوای مالکیت و برای درک بهتر مفهوم اثبات مالکیت ابتدا باید به اینکه مال چیست؟ و مالکیت به چه معناست پرداخت.

در تعریف مال باید گفت هر چیزی که دارای ارزش اقتصادی باشد مال محسوب می گردد که برای مال دانستن آن باید دارای ویژگی هایی باشد از جمله:

ویژگی های مال :

1-مال باید دارای ارزش اقتصادی و منفعت عقلایی باشد: برای اثبات مالکیت مال باید از نظر جامعه دارای ارزش باشد مثلا یک دانه گندم به تنهایی مال محسوب نمی شود اما یک کیسه گندم در جامعه مال محسوب می شود زیرا دارای سود و منفعت است.

2-مال باید یکی از نیاز های مادی یا معنوی انسان را برطرف سازد: در گذشته هرچیزی که قابلیت محسوس و فیزیکی داشت مال محسوب می شد اما امروزه با پیشرفت جوامع بشری ممکن است چیزی که کالا نیست و قابل لمس نیست مال شناخته شود وحتی ارزش اقتصادی زیادی هم  داشته باشد مثل حق سرقفلی که به سبب پیامد ها و آثار مالی سودمند اند و برای مالک حق مالکیت ایجاد می کند و مال محسوب می شود.

3-مال باید مشروع باشد: یکی از راه های اثبات مالکیت برای مال این است که آن مال از راه نامشروع مثلا دزدی به دست نیامده باشد و اینکه موضوع مورد معامله از نظر شرعی و قانونی چیزی نباشد که در جامعه خرید و فروش آن ممنوع است مثل مواد مخدر و مشروبات الکلی

4-مال باید قابلیت به مالکیت در آمدن و اختصاص یافتن به اشخاص را داشته باشد:برای اثبات مالیکت مال باید بتواند به مالکیت اشخاص دربیاید یعنی باید برای یک شخص مشخص باشد،که البته این موضوع دارای استثنا می باشد و برخی اموال الزاما مالک خاصی ندارند اما مال محسوب می شوند مثل مشترکات عمومی و یا اموال مجهمول المالک.

حال با توجه به اینکه با مفهوم مال و ویژگی های آن آشنا شدیم؛ پیش از اینکه به مفهوم اثبات مالکیت و روش های اثبات مالکیت بپردازیم مالکیت را توضیح می دهیم.

مالکیت چیست:

 مالکیت رابطه ای است میان مال و صاحب مال،که آثاری را به دنبال دارد از جمله اینکه، در مالکیت مالک می تواند با استناد به این رابطه، هرگونه بهره مندی را از مال خود برده و به هر نحو که بخواهد از آن مال استفاده کند؛ از سوی دیگر می تواند با استناد به این حق مالکیت، از تصرف دیگران در مال متعلق به خود جلوگیری نماید.

روش های اثبات مالکیت و مراحل اثبات مالک بودن:

روش های اثبات مالکیت عبارتند از: اقرار، سند، شهادت و اماره تصرف هستند که به عنوان دلایل اثبات مالکیت به کار می روند.

1-اقرار:یکی از روش های اثبات مالکیت اقرار است و به معنای این است که خود فرد به ذی حق بودن خود یا طرف مقابل اقرار نماید. در قانون مدنی آمده است: “هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی‌ حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.”

2-سند: سند مهم ترین دلیل اثبات مالکیت است. سند میتواند از نوع سند رسمی یا سند عادی باشد؛ اگر دو نفر دعوی اثبات مالکیت داشته باشند و یکی دارای سند رسمی و دیگری دارای سند عادی باشد اولویت با سند رسمی است. به طور کلی در صورت وجود سند مالکیت رسمی بقیه دلایل اثبات مالکیت کنار گذاشته می شوند،تفاوت این دو نوع از سند در این نکته بوده که انکار و تردید نسبت به اسناد عادی امکان پذیر بوده و در مقابل سند رسمی، تنها می توان ادعای جعل نمود. مطابق قانون مدنی : « سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد »

3-شهادت: شهادت به معنای گواهی دادن است که یکی از راه های اثبات مالکیت محسوب می شود. یعنی افراد دیگری غیر از مالک به بر حق بودن او گواهی دهند. (در بند ب ماده ۲۳۰ قانون آئین دادرسی مدنی در خصوص اثبات مالکیت با شهادت شهود  آمده است: دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال می‌ باشد با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن اثبات می شود.) بنابر این؛ اگر دو مرد یا یک مرد و دو زن به مالکیت فردی گواهی دهند، این گواهی مالکیت فرد را اثبات می کند. البته شهادت در صورتی قبول است که سند رسمی مورد قبول محکمه موجود نباشد.

4-اماره تصرف: یکی دیگر از دلایل برای ثابت کردن مالکیت و یا اثبات مالکیت این است که عرفاً مال باید در تصرف و یا در دست مالک باشد. در قانون آئین دادرسی مدنی آمده است: “تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است.” تصرف به معنای این است که اگر فردی به عنوان مالک، ملکی را به تصرف خود در آورد و در عرف به عنوان مالک شناخته شود، این تصرف به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت به کار می رود.

البته در دو حالت تصرف به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت به کار می رود. اول اینکه خود فرد متصرف به عنوان مالک شناخته شود و اگر فردی به وکالت از مالک امور مربوط به ملک را انجام می دهد نمی تواند به عنوان مالک در نظر گرفته شود. دوم اینکه منشأ تصرف ملک قانونی و شرعی باشد، بنابراین تصرف سارق بر مال مسروقه، دلیلی مالکیت او نمی باشد.

اثبات مالکیت:

حال با توجه به موارد فوق باید گفت خواهان برای اثبات مالکیت خود می تواند از تصرف مالکانه،مبایعه نامه و شهادت شهود استفاده نماید که اگر با این موارد اثبات مالکیت خواهان برای دادگاه محرز شود حکم به اثبات مالکیت او می دهد.البته باید در نظر داشت که اثبات مالکیت برای ملکی که ثبت نشده و سند رسمی ندارد سخت تر می باشد چرا که امکان انکار و تردید در آنها وجود دارد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت:

طرح دعوای اثبات مالکیت با دو شرط  قابل پذیرش است:

1-قرارداد شفاهی یا کتبی:  برای اینکه فردی بتواند اثبات مالکیت را مطرح کند، باید دارای یک قرارداد کتبی یا سندی دال بر انتقال مالکیت به صورت شفاهی بین طرفین داشته باشد.

2-اثبات اعتبار قرارداد:در این مورد فردی که ادعای مالکیت ملک را مطرح می کند باید اعتبار قراردادی که بر اساس آن این ادعا مطرح شده است را نیز اثبات کند، اثبات اعتبار قرارداد به عهده خواهان است.  خوانده نیز می تواند در مقام دفاع از خود اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد.

مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت:

1-سند عادی و سند رسمی:هر سندی که نشان داده مالکیت فرد باشد، اعم از سند عادی و سند رسمی قابلیت ارائه به دادگاه را دارد.

2-اقرارنامه: اگر اقرار به عنوان یکی از روش های اثبات مالکیت به کار رود باید اقرارنامه به دادگاه ارائه شود. البته اقرار به صورت شفاهی هم می تواند انجام شود.

3-استشهادیه و اظهارات شهود:اگر هر یک از طرفین دعوای مالکیت، بخواهند از شهادت شهود استفاده کنند باید استشهادیه ای تنظیم کرده که در آن نام و آدرس شهادت دهندگان قید شده باشد. البته ارائه استشهادیه کافی نیست و هر یک از شهود باید به صورت جداگانه در دادگاه حاضر شده و شهادت خود را اعلام کنند.

4-رسید پرداخت وجه:هر رسیدی که نشان دهنده پرداخت وجه به عنوان خرید ملک باشد می تواند به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت به کار رود.

ویژگی هایی مالکیت بر روی ملک:

1-دائمی بودن مالکیت:مالکیت، یک حق دائمی است، به این معنا که مالکیت فرد برای مدت محدودی نبوده و به اصطلاح دارای تاریخ انقضا نمی باشد؛ بلکه این حق دائمی بوده و با عدم استفاده از مال حتی اگر برای مدتی طولانی نیز از بین نرفته و برای مالک مال باقی می ماند. بنابراین در فرضی که مال نیز به دیگری منتقل می شود، باز هم مالکیت از بین نمی رود، بلکه از شخصی به شخص دیگر منتقل می گردد.

دائمی بودن مالکیت به این معنا است که تا زمانی که مال باقی و موجود می باشد، مالکیت نیز وجود خواهد داشت؛ بنابراین تلف مال به معنی از بین رفتن مالکیت می باشد. با این وجود باید توجه شود که در یک فرض دیگر نیز مالکیت از بین می رود، بی آنکه مال از بین رفته باشد و آن فرضی است که مالک از مالکیت مال خود اعراض کرده باشد. منظور از اعراض، فرضی است که مالک یک مال از مالکیت مال خود انصراف داده و با اختیار مال را از مالکیت خود خارج می سازد. مانند اینکه مالک انگشتر، آن انگشتر را به دریا می اندازد.

2-مطلق بودن مالکیت: مطلق بودن مالکیت به این معنا است که مالک مال می تواند به هر نحو که بخواهد از مال خود استفاده نماید. مطلق بودن مالکیت در قانون مدنی، مورد تصریح قرار گرفته است . به موجب این ماده: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»

3-انحصاری بودن مالکیت:معنی انحصاری بودن مالکیت آن است که مالک مال می تواند مانع از تصرف دیگران در مال تحت مالکیت خود شده و در صورتی که دیگران به طریق غیر قانونی، مال او را تصرف کردند، برای رفع تصرف از طریق مراجع صالح قضایی اقدام نماید. انحصاری بودن مالکیت در قانون مدنی، مورد تصریح قرار گرفته که به موجب آن: « هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.»

مرجع صالح برای اثبات مالکیت:

کلیه دعاوی مربوط به املاک مانند مالکیت،تصرف عدوانی،مزاحمت و ممانعت از حق و غیره در دادگاه محل وقوع ملک قابلیت طرح را دارند.پس دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت می باشد.و فقط یک استثنا وجود دارد و آن هم دعوای اثبات مالکیت در خصوص اراضی ملی است که دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای اثبات مالکیت:

در رای اثبات مالکیت چون سند رسمی برای ملک وجود ندارد و به نام محکوم له نمی توان سند رسمی تنظیم نمود پس اجراییه نیز نمی تواند صادر گردد و حکم صادره به منزله سند محکوم له می باشد و رای دادگاه فقط جنبه ی اعلامی دارد.

در مورد املاک ثبت شده و دارای سند نمی توان دعوای اثبات مالکیت را مطرح نمود چرا که این دعوا فقط مختص املاک قولنامه ای می باشد نه املاکی که دارای سند رسمی هستند.

دعوای اثبات مالکیت و خلع ید:
اگر ملک ثبت نشده ای که بر روی آن دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود در تصرف غیر باشد،مدعی مالکیت می تواند علاوه بر دعوای اثبات مالکیت دعوای خلع ید نیز مطرح کند.

خلع ید چیست:

برای دعوای خلع ید اموال غیرمنقول،خواهان باید اثبات مالکیت را مطرح کند چرا که بدون دعوای اثبات مالکیت دادگاه دعوای خلع ید را قبول نمی کند.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی:

املاکی دارای سابقه ثبتی یعنی املاکی که دارای سند هستند. این سند باید در اداره ثبت یا دفتر املاک به نام مالک ثبت شده باشد. برای اثبات مالکیت چنین املاکی سند مالکیت کفایت می کند و ادعای افراد دیگر توسط دادگاه قابل قبول نیست. دادگاه در خصوص طرح دعوای مالکیت این املاک قرار عدم استماع دعوا صادر می کند.