حکم تخلیه چیست:

حکم تخلیه مربوط به موجر و مستاجر است،یکی از قراردادهای رایج در جامعه امروز قرارداد اجاره است که در این قرارداد موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر دارای تعهداتی می باشند و حکم تخلیه برای این تعهدات صادر می شود یعنی اگر مستاجر به تعهدات خود مانند پرداخت اجاره بها عمل نکند و یا مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را کند که در این صورت ملک باید توسط مستاجر تخلیه گردد،درخواست تخلیه ملک می تواند تابع قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376و قانون مدنی باشد و این حکم تخلیه را اکنون دادگاه های صلح صادر می کنند.

پس از دریافت حکم تخلیه مالک می تواند از طریق نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل تخلیه ملک را انجام دهد.

قوانین حکم تخلیه مستاجر:

قوانین موجر و مستاجر در خصوص حکم تخلیه برای قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 می باشد،به این صورت برای دریافت حکم تخلیه به زمان قرارداد نگاه می کنیم یعنی اگر زمان انعقاد قرارداد اجاره برای قبل از سال 1376 باشد و اجاره هم از نوع اجاره تجاری باشد برای دریافت حکم تخلیه قانون سال 1356 اعمال می شود اما اگر اجاره برای  سال 1376 به بعد منعقد شود قانون 1376 برای حکم تخلیه اعمال می گردد.

برای قبل از سال 1356 در ماده 14 آن آمده است،که مالک می تواند دستور تخلیه ملک را در صورت بودن شرایطی از مراجع قضایی درخواست کند.

شرایطی همچون:

1-در صورتی که مستاجر ملک را بدون داشتن حق انتقال به غیر،به غیر منتقل کند و یا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده شخص دیگری قرار دهد موجر می تواند حکم تخلیه دریافت کند.

2-در صورتی که عین مستاجره به مستاجر جهت کسب و پیشه و یا تجارت اجاره داده شده باشد و مستاجر آن را به غیر واگذار کند موجر می تواند درخواست حکم تخلیه را کند.

3-اگر حق فسخ اجاره در اجاره نامه حق سکنی،هنگام انتقال قطعی درج شده باشد و خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه نکند،درخواست تخلیه ملک به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

4-اگر مورد اجاره محل سکنی باشد و مالک پس از انقضای مدت اجاره برای سکونت خود احتیاج به مال مورد اجاره داشته باشد می تواند حکم تخلیه را درخواست کند.

5-اگر مورد اجاره در معرض خرابی بوده و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد موجر می توان حکم تخلیه را دریافت نماید.

6-اگر مستاجر مورد اجاره را برخلاف آن چیزی که در اجاره نامه آمده استفاده کند،موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بخواهد.

7-اگر مورد اجاره برای شغل خاصی(در مورد محل کسب و پیشه و تجارت)اجاره شده باشد و مستاجر آن را بدون رضایت موجر تغییر دهد موجر می تواند حکم تخلیه را دریافت کند مگر آنکه شغل جدید عرفا شبیه شغل قبلی باشد.

8-اگر مستاجر بر روی مورد اجاره تعدی و تفریط کند موجر می تواند حکم تخلیه را دریافت کند.

9-اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل امتناع کند موجر حق دارد حکم تخلیه را دریافت کند.

این مواردی که جهت حکم تخلیه آمده برای قانون 1356 و املاک تجاری می باشد و در مورد اجاره املاک مسکونی از 1376 به بعد تابع قانون 1376 می باشد،که طبق این قانون حکم تخلیه فوری در موارد ذیل صادر می شود:

1-انقضای مدت:پس از انقضای مدت اجاره،موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را درخواست کند که در این صورت اگر اجاره با سند رسمی باشد توسط اجرای ثبت انجام می شود و اگر اجاره با سند عادی باشد تقاضای تخلیه ملک را داده و پس از آن توسط ضابطین محل وقوع ملک تخلیه آن انجام می شود.

2-تعدی و تفریط مستاجر:اگر مستاجر بر روی ملک اجاره شده تعدی تفریط کند موجر حق فسخ خواهد داشت و می تواند حکم تخلیه را دریافت کند.

3-استفاده از مورد اجاره به غیر از چیزی که توافق شده است:اگر مستاجر مورد اجاره را در راهی غیر از موردی که اجاره کرده است استفاده کند و منع مستاجر از امکان پذیر نباشد، موجر می تواند قرارداد را فسخ و حکم تخلیه را درخواست کند.

در تمام موارد فوق مانند زمانی که مدت اجاره منقضی شده است یا مستاجر مبلغ اجاره را پرداخت نمی کند ،موجر می تواند با دادخواست تخلیه ملک درخواست تخلیه را دهد.

شکایت از مستاجر برای تخلیه ملک:

برای طرح شکایت جهت تخلیه حکم باید مراحلی طی شود از جمله:

1-طرح دادخواست دستور تخلیه علیه مستاجر در زمانی که مدت اجاره منقضی شده باشد.

2-در موارد دیگر غیر از انقضای مدت باید حکم تخلیه را درخواست نمود.

3-ارجاع به شعبه و صدور رای حکم تخلیه

4-مهلت بیست روزه اعتراض در مورد تخلیه ملک

5-تقاضای صدور اجراییه پس از قطعی شدن حکم تخلیه

6-اجرای حکم تخلیه توسط اجرای احکام یا کلانتری محل

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه:

حکم تخلیه با دستور تخلیه دارای تفاوت هایی می باشد که در ذیل به آنها اشاره شده است:

1-حکم تخلیه با رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و رسیدگی قضایی صادر می شود اما دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی صادر می شود.

2-ممکن است حکم تخلیه راجع به سایر مصادیق واگذاری منافع اعمال شود اما دستور تخلیه فقط در خصوص قرارداد اجاره اعمال می شود.

3-حکم تخلیه شامل تمام موارد و مصادیق اجاره است اما دستور تخلیه مخصوص قرارداد تجاری بعد از سال 1376 و مسکونی بعد از 1362 است.

4-حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر را دارد اما دستور تخلیه قابل رسیدگی مجدد در تجدیدنظر نیست.

شروط لازم جهت درخواست دستور تخلیه:

1-قرارداد اجاره کتبی باشد

2-در قرارداد مدت ذکر شده باشد

3-در قرارداد مبلغ ذکر شده باشد

4-امضای حداقل دو شاهد در قرارداد باشد

5-مدت قرارداد پایان پیدا کرده باشد.

رسیدگی و صدور حکم تخلیه در صلاحیت کجاست:

دعوای تخلیه قبلا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و یا شورای حل اختلاف بود اما اکنون در صلاحیت دادگاه های صلح محل وقوع مال مورد اجاره می باشد.