خلع ید چیست ؟

خلع ید به معنی بیرون کردن فرد از ملک است.دعوای خلع ید زمانی صورت می گیرد که شخصی به صورت غیرقانونی و ناحق ملکی را تصرف کرده باشد و از آن استفاده ‌کند مالک می تواند با طرح دعوای خلع ید، شخصی را که به ناحق ملک در تصرف او می باشد را از ملک بیرون کند.که برای این کار می توانید از طریق قانونی دادخواست خلع ید اموال غیرمنقولی که از او غصب شده را داده و پیگیری کند.پس خلع ید به معنای تصرف مال غیرمنقول به ناحق می باشد.

مصادیق تصرف غیرقانونی:

1-تصرف عدوانی: زمانی که فردی به ناحق و بدون داشتن مجوز، ملک دیگری را تصرف کند،تصرف او عدوانی می باشد.

2-امتناع مستأجر از تخلیه ملک پس از اتمام اجاره: درست است که مستاجر به صورت قانونی و با قرارداد اجاره ملک غیرمنقول را تصرف کرده است و نمی توان نسبت به آن دعوای خلع ید مطرح کرد اما زمانی که مدت اجاره او پایان پیدا کند و همچنان در تصرف مستاجر باقی بماند،ادامه ی تصرف او پس از مدت اجاره غیرقانونی و عدوانی می باشد مگر اینکه با توافق و رضایت موجر در آنجا سکونت نموده باشد.

3-غصب و سرقت: اگر شخصی مال دیگری را با توسل به حیله و به زور تصرف نماید،تصرف او غیرقانونی و عدوانی می باشد.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید:

خلع ید دادخواستی است که مالک مال غیرمنقول نسبت به مال خود علیه متصرفی که آن را به ناحق تصرف کرده است مطرح می‌کند و از دادگاه می‌خواهد با رای خلع ید به تصرف غیرمجاز و غیرقانونی متصرف پایان دهد و مال غیرمنقول را به او برگرداند.مال غیرمنقول که در تصرف غاصب می باشد مانند خانه، مغازه یا زمین و غیره است که باید سند آن به نام مدعی مالکیت باشد و اگر مدعی دادخواست خلع ید، نتواند ادعای خود را ثابت کند و طرف مقابل هم مالکیت او را نپذیرد،ابتدا شخص باید در دادگاه دعوای اثبات مالکیت داده و سپس دادخواست خلع ید مطرح کند.اما در دادخواست تخلیه ید بین دو طرف، قرارداد وجود داشته و منشا آن از ابتدا غصب نمی باشد چرا که در تخلیه ید مدت اجاره پایان پیدا کرده اما مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل ملک به مالک نمی باشد.

همچنین دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است و هزینه کمتری نسبت به دعوای خلع ید که نوعی دعوایی مالی است را در پی دارد.

تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید:

1-در تصرف عدوانی اثبات مالکیت خواهان نیازی نمی باشد ولی در دعوای خلع ید مالکیت خواهان باید اثبات شود.

2-با اینکه هر دو دعوا یعنی خلع ید و تصرف عدوانی قابلیت تجدیدنظر خواهی را دارند اما رعایت تشریفات دادرسی در این دو دعوا متفاوت است،یعنی در دعوای خلع ید تشریفات دادرسی باید رعایت شود اما در تصرف عدوانی رعایت این تشریفات لازم نمی باشد.

3-برای اجرای حکم در دعوای خلع ید باید حکم قطعی صادر شده و بعد اجرا شود اما در دعوای تصرف عدوانی نیازی به حکم قطعی نمی باشد و درخواست تجدیدنظر مانع اجرای حکم نیست. 

4-دعوای خلع ید فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل پیگیری می باشد اما دعوای تصرف عدوانی هم از طریق دادگاه حقوقی و هم از طریق دادگاه کیفری قابل پیگیری بوده و جنبه ی کیفری نیز دارد.

همچنین شخص نمی تواند همزمان دادخواست خلع ید و تصرف عدوانی را مطرح کند چرا که خواسته ی منجزی محسوب نمی شود و هر دو خواسته متمایز و جدا از همدیگر هستند.

 دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید:

 دعوای خلع ید دعوایی است که در آن فرد ادعا کننده مالکیت، خارج شدن متصرف غیرقانونی را از ملک خود خواستار است پس طرح دعوای خلع ید به دلیل بودن مال غیرمنقول دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد،شخص مدعی مالکیت با داشتن سند مالکیت باید به دادخواست خلع ید را در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول دهد. 

انواع و اقسام دعوای خلع ید:

انواع دعوای خلع ید به شرح زیر می‌باشد:

1-خلع ید امانی: در این مورد مالک با شخص دیگری یک قرارداد امانت برای مدت زمان معین منعقد کرده‌اند اما پس از انقضای مدت قرارداد شخصی که مال در دست او امانت بوده است از تحویل ملک به مالک امتناع می کند،در این صورت مالک با اتمام قرارداد و عدم تحویل ملک می تواند دادخواست خلع ید امانی دهد.

2-خلع ید غاصبانه: در خلع ید غاصبانه، هیچ توافق قراردادی بین مالک و شخص غاصب وجود ندارد و مالک با مدارکی که مالکیت او را اثبات می نماید دعوای خلع ید می دهد.

3-خلع ید مشاعی:در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاع را غصب کرده باشند، سایر شرکا می‌توانند علیه آن‌ها دادخواست دعوای خلع ید دهند.

تفاوت خلع ید و وضع ید:

اگر ملکی به دلیل انتقال اجرایی دادگاه به شخصی منتقل شود و پس از ابطال این انتقال به مالک اولیه برگردد و مالک اولیه آن را به شخص ثالثی منتقل کند،و منتقل الیه اجرایی نیز ملک را در زمان مالکیت خود با وکالتنامه به شخص دیگری واگذار کند و آنها به دلیل پرداخت مبلغ معامله شروع به ساخت و ساز در ملک کنند،متعلق به مالک بنا و سازنده می باشد.دعوای خلع ید و وضع ید متفاوت هستند و در خلع ید ملک از ید متصرف خارج شده و به مالک داده می شود اما در وضع ید محکوم له به همراه محکوم علیه ملک را تصرف می کنند.

 دادخواست خلع ید:

در این نوع دادخواست مدعی مالکیت باید با داشتن سند مالکیت به دفترخدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست خلع ید مطرح کند،در دادخواست خلع ید باید اطلاعات خواهان و خوانده(متصرف غیرقانونی) و مدارکی که مالکیت خواهان را اثبات می کند و مدارکی که در آن تصرف غیرقانونی غاصب آمده باشد و در صورت بودن شهود اسامی آنان را ضمیمه کند.

مراحل دادخواست خلع ید :

1-ثبت‌نام در سامانه ثنا: برای اینکه مدعی خلع ید بتواند دادخواست خود را ثبت کند باید در سامانه ثنا ثبت نام نماید تا از طریق آن دادخواست خلع ید را ثبت و ابلاغیه های حضور و غیره برای او ابلاغ گردد.

2-ثبت دادخواست: مدعی برای ثبت دادخواست خلع ید باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند تا از آن طریق دادخواست او ثبت و ارسال گردد.

3-تشکیل پرونده و تعیین وقت جلسه رسیدگی: پرونده متقاضی خلع ید پس از ثبت به دادگاه صالح ارسال می شود و سپس برای آن جلسه رسیدگی تعیین شده و پیامک‌ آن از طریق ثنا اطلاع ‌رسانی خواهد شد.

4-صدور رأی پس ‌از تشکیل جلسه:پس از تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و شواهد مدعی و دفاعیات طرفین دعوا،در خصوص پرونده خلع ید رای صادر شده و برای طرفین حق اعتراض داده می شود. 

 مدارک لازم برای خلع ید:

 1-کارت ملی خواهان

2-شهود جهت شهادت(استشهادیه)

3-سند مالکیت ملک آپارتمان و زمین

4- مدارکی که نشان دهنده تحقیقاتی محلی و مالکیت خواهان می باشد

6-ارائه نظر کارشناس

خلع ید ملک ورثه ای:

 ملک ورثه ای همانند ملک مشاع می باشد که دارای چند مالک است،که ممکن است مالکان مشاعی در ملک ورثه ای بر سر تصرف یکی از وراث به دلیل اینکه باقی وراث رضایت بر تصرف او ندارند به مشکل خورده و تقاضای خلع ید را مطرح کنند که در این صورت باید دادخواست خلع ید از ملک مشاعی(ورثه ای) داده شود که همانند همان دادخواست خلع ید بوده و دعوایی مالی محسوب شده و در دادگاهی که مال غیرمنقول مشاعی قرار دارد رسیدگی می شود و اگر خلع ید بین شرکا حل نشود دستور فروش آن ملک داده می شود.پس تصرف شرکاء در ملک مشاع باید با اجازه تمامی آن ‌ها باشد، درغیراین‌صورت شخص متصرف غیرقانونی محسوب می‌ گردد.

مستأجر ملک ورثه ای:

اگر هنوز قرارداد مستاجر در ملک اجاره شده به اتمام نرسیده باشد و شرایطی برای فسخ آن وجود نداشته باشد، وراث نمی ‌تواند نسبت ‌به تخلیه اقدام نمایند و باید تا زمانی که قرارداد مستاجر به پایان می رسد صبر کرده و در صورتی که تخلیه اتفاق نیوفتد درخواست تخلیه ملک را دهند و نمی توانند نسبت به او دعوای خلع ید دهند. 

ارکان تشکیل دهده دعوای خلع ید:

1-مال غیر منقول باشد:دعوی خلع ید تنها مربوط به اموال غیر منقول مانند خانه،زمین و غیره است.

2-استیلا بر مال توسط مدعی علیه:در دعوای خلع ید مدعی باید نشان دهد که فرد مقابل مال را تصرف کرده است و از نظر فیزیکی دیگر در اختیار او قرار ندارد.

3-عدوانی بودن تصرف:یعنی در خلع ید،تصرف توسط شخص باید عدوانی و با قهر و غلبه باشد و این موضوع را مالک مال باید ثابت کند که تصرف به شکل غیرقانونی بوده و او رضایتی نداشته است.

4-مالکیت خواهان:مدعی خلع ید باید مالک مال باشد و مالکیت خود را با ارائه اسناد رسمی مالکیت اثبات کند و اگر فاقد سند مالکیت باشد، باید ابتدا دعوای مالکیت را مطرح کرده و سپس با حکم دادگاه، و اثبات مالکیت خود بر ملک اقدام به طرح دعوای خلع ید کند.