قولنامه چیست انواع قولنامه در تنظیم آن به چه مواردی توجه کرد

قولنامه چیست؟

در تعریف قولنامه همانگونه که از اسم آن پیدا است، قولنامه قول و تعهدی است که مکتوب می شود و به موجب آن بیع یا معامله ای میان فروشنده و خریدار صورت می گیرد که این معامله برای طرفین تعهداتی ایجاد می کند؛ قولنامه نوعی سند عادی محسوب می گردد و در صورتی ضمانت اجرا دارد که مخالف با قانون نباشد. قولنامه در واقع قراردادی است که بر اساس آن، دو طرفی که می خواهند در آینده، باهم عقد بیع منعقد کنند، متعهد می شوند، در زمان مشخصی، به تعهد خود، یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

خرید خانه قولنامه ای یا هر نوع ملک دیگر، مستلزم در نظر داشتن برخی نکات است که یکی از مهم‌ترین نکات در هنگام خرید ملک یا خانه، توجه به وضعیت سند آن است؛ بنابراین بهتر است یک تعریف جامع از املاک قولنامه ای داشته باشیم.
املاک قولنامه ای:
طبق ماده 10 قانون مدنی “قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است”.

ملک قولنامه ای ملکی است که صاحب ملک بنا به دلایلی قادر به دریافت سند رسمی نمی باشد و برای اینکه این املاک مورد معامله قرار بگیرند به صورت سند عادی یعنی قولنامه مورد خرید و فروش واقع می شوند، پس ملک هایی که قابل معامله یا انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله می شوند. قولنامه به عنوان یک سند عادی آثار حقوقی دارد و چنانچه در تنظیم آن، دقت لازم به عمل نیاید، موجبات ضرر و زیان فراوانی را برای افراد، فراهم خواهد آورد.

در چه مواردی برای ملک قولنامه ای سند رسمی داده نمی شود؟

1-مواردی مانند ملک‌های ساخته ‌شده در زمین هایی با کاربری غیر مسکونی دارند.
2- املاکی که در طرح تخریب قرار دارند
3-خلافی ساختمان در بخش های مختلف آن مانند: عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخذ کند.
4-و غیره…
معاملات ملکی معمولا دارای ۳ مرحله هستند:
1-توافق خریدار و فروشنده
2-ثبت و مکتوب کردن توافق حاصل شده بین خریدار و فروشنده (در قالب مبایعه نامه یا همان قولنامه)
3-انتقال سند رسمی به نام خریدار
خانه قولنامه ای به ملکی گفته می‌شود که به علت فاقد سند بودن، صرفا از طریق نوشتن مبایعه نامه (قولنامه) خرید و فروش می‌شود. به عبارت دیگر، در خرید و فروش این نوع املاک، مرحله آخر که انتقال سند به نام خریدار است را نداریم.
حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که با توجه به فاقد سند بودن خانه قولنامه ای، آیا خرید خانه قولنامه ای معتبر است و عواقب خرید خانه قولنامه ای چیست؟
قولنامه که به آن پیش قرارداد هم گفته می شود، در صورتی ضمانت اجرایی دارد و معتبر می باشد که یک مبایعه نامه نیز همراه با آن بین طرفین قرارداد نوشته و امضا شود. مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در صورت عدم تعهد طرفین به قرارداد امکان شکایت از ایشان وجود دارد.
از توضیحات فوق میتوان نتیجه گرفت که در قانون منعی برای خرید و فروش املاک فاقد سند(قولنامه ای
) وجود ندارد. فقط اسناد عادی(قولنامه ای) در مراجع قضایی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند، اما به هر حال اسناد معتبری هستند و در دادگاه می‌توان به آن‌ها استناد نمود.
مسلما خرید خانه دارای سند، بهتر از خرید خانه قولنامه ای است. اما ممکن است افرادی نیز به دلایلی چون خرید خانه‌ای با شرایط بهتر و قیمت پایین‌تر مایل به خرید خانه یا ملک به صورت قولنامه ای باشند. در این شرایط بایستی تمامی نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را در نظر بگیرند و استعلام‌ها و اطلاعات مربوطه را از شهرداری منطقه دریافت نمایند تا احتمال هر گونه ضرر و زیان به حداقل برسد.

ویژگی های ملک قولنامه ای چیست؟

قولنامه سندی عادی است و شامل ویژگی های اسناد عادی می باشد. از جمله اینکه؛ قابلیت ارائه در محاکم در مقام دفاع یا اقامه دعوا به عنوان سند را دارد، دارای مهر و امضا است و افراد بدون اینکه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند ملک قولنامه ای را تنظیم کرده و معامله می کنند.
همچنین در املاک قولنامه ای علاوه بر ادعای جعل می توان نسبت به آنها ادعای تردید و انکار نیز مطرح نمود.
*تفاوت های سند رسمی با سند عادی(قولنامه):
1-قولنامه سند عادی و سند مالکیت یک سند رسمی است. منظور از اسناد رسمی اسنادی است است که توسط ادارات و نهادهای دولتی و به موجب قانون صادر می‌شود و اعتبار قانونی دارد ،سند رسمی به دلیل ثبت رسمی و قانونی، از قدرت اثباتی بیشتری برخوردار است و در برخورد با محاکم قضایی قدرت بیشتری نسبت به ملک قولنامه ای دارد و از آنجا که سند مالکیت توسط سردفتر ثبت اسناد رسمی صادر می شود لازم الاجراء است. هرگونه دستکاری در سند رسمی اعم از اضافه کردن یا کم کردن واژه یا عبارت و … به موجب قانون مجازات اسلامی مورد جرم انگاری قرار گرفته و مجازات حبس برای آن پیش بینی شده است.
همانطور که ذکر شد، خانه قولنامه ای فاقد سند رسمی است و مالک آن مجوز قانونی برای ساخت مجدد، تعمیر و… را ندارد. همچنین نداشتن سند رسمی باعث می‌شود که سازمان‌هایی چون شهرداری و اداره دارایی و مالیات قادر به دریافت عوارض خدمات و مالیات نباشند.
2-دیگر تفاوت ملک قولنامه ای و سند دار در قیمت و ارزش آن است؛ ملک قولنامه‌ای را می توان با قیمت پایین‌تر از عرف بازار خریداری کرد اما املاک با سند رسمی تعرفه ای مشخص شده دارند و همچنین می‌توان گفت ارزش ملک قولنامه ای بعد از سند دار شدن حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش می‌یابد.

خرید خانه قولنامه ای چه مشکلاتی دارد؟

در خرید خانه قولنامه ای ممکن است خریداربا مشکلات ذیل مواجه شود:
1-فروشنده، مالک واقعی ملک قولنامه ای نباشد یا اینکه فروشنده ملک قولنامه ای را به چند نفر بفروشد: عدم ثبت رسمی ملک باعث شده است که امکان فروش ملک قولنامه ای به چند نفر به‌طور همزمان وجود داشته باشد، که می‌تواند به بروز اختلافات حقوقی و مشکلات قانونی منجر شود که در هر دو حالت بالا، فروشنده اقدام به فروش مال غیر کرده است. در مورد ملک‌هایی که سند دارند، با گرفتن استعلام روی سند و احراز هویت، به راحتی می‌توان در این دام نیوفتاد اما در خرید ملک قولنامه ای، به علت عدم وجود سند، این خطرات وجود دارد.
2-طفره رفتن از پرداخت مالیات و عوارض: فروشندگان و خریداران ممکن است از پرداخت مالیات و عوارض مربوط به نقل و انتقال قطعی ملک طفره بروند، که این امر موجب نقص در درآمدهای دولت و نارضایتی عمومی می‌شود.
3-تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌های کشاورزی: امکان خرد کردن و تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌های کشاورزی، بدون رعایت مقررات قانونی، باعث ایجاد مشکلات زیست‌محیطی و کاهش منابع غذایی می‌شود.
4-ارتکاب تخلفات ساختمانی: به دلیل عدم نظارت و ثبت رسمی، تخلفات ساختمانی مانند ساخت‌وساز بدون مجوز یا رعایت نکردن استانداردهای ساختمانی افزایش می‌یابد که این امر می‌تواند به مشکلات ایمنی و زیست‌محیطی منجر شود.

در مورد ملک‌هایی که سند دارند، با گرفتن استعلام روی سند و احراز هویت، به راحتی می‌توان در این دام نیوفتاد. اما در خرید قولنامه ای ملک، به علت عدم وجود سند، این خطرات وجود دارد.
شاید فکر کنید با توجه به وجود این خطرات، خرید ملک قولنامه ای کار معقولی نیست اما باید گفت که در خرید ملک قولنامه ای هم راهکارهایی وجود دارد تا از صحت و سلامت معامله‌ای که انجام می‌دهید مطمئن باشید.

• • استعلام وضعیت ملک قولنامه ای:
  • برای دریافت اطلاعات ضروری و کاهش احتمال ضرر و زیان مربوط به خانه یا ملک قولنامه ای لازم است استعلام وضعیت ملک از شهرداری صورت گیرد، این استعلام به منظوراینکه آیا ملک قولنامه ای با مشخصات درج شده اعم ازمشخصات فروشنده، خریدار، مشخصات ملک صحیح است یا خیر؟ و اطلاعاتی درخصوص بدهی ساختمان، وضعیت تخریب، نبودن خانه در رهن بانک با قولنامه مطابقت دارد؟
    لذا باید به این نکته توجه داشت که قولنامه یا مبایعه نامه باید دارای کد رهگیری ثبت شده باشد. در این صورت می‌توان از طریق کد رهگیری درج شده در قولنامه یا مبایعه‌نامه، می‌توان استعلامات لازم را در مورد شرایط ملک از شهرداری انجام داد.
    *این استعلام به دو روش صورت می گیرد:
    الف) روش اول با مرجعه حضوری به شهرداری:
    1-با کارت ملی خود به دفتر ثبت اسناد رسمی بروید.
    2-برای ثبت درخواست استعلام املاک قولنامه ای باید فرمی را پر کنید.
    3-کارشناسان فعال در شهرداری، درخواست را دریافت کرده و پروانه ساخت ملک را بررسی می‌کنند.
    4-سپس کد ثبتی با کد ملی صاحب ملک ایجاد شده و همراه با اطلاعاتی مانند بدهی‌های ملک و سایر تخلفات به مالک اطلاع رسانی می‌شوند.
    5-علاوه بر تخلفات، اطلاعات مربوط به عوارض نوسازی ساختمان به مالک اطلاع داده می‌شوند. برای اینکه سند قولنامه ای به سند رسمی تبدیل شود، باید عوارض نوسازی ساختمان و سایر بدهی‌ها پرداخت شوند.
    6-در گام دیگر مربوط به استعلام شهرداری، اطلاعات مربوط به مفاصا حساب ملک ارائه می‌شوند. مفاصا حساب کمک می‌کند که مالک از حساب و کتاب ملک خود اطلاعات کامل داشته باشد و تمام بدهی‌های ملک خود را با شهرداری تسویه حساب کند.
    ب) روش دوم استعلام آنلاین با کد رهگیری:
    برای استعلام ملک قولنامه‌ای با کد رهگیری می‌توانید وارد سایت ایران املاک شوید و در قسمت «خدمات» بر روی «استعلام کد رهگیری» کلیک کنید. حالا با وارد کردن کد ملی طرف قرارداد و کد رهگیری قرارداد می‌توان استعلام املاک قولنامه ای را انجام داد.
    *در نوشتن قولنامه و خرید ملک قولنامه ای باید به چه نکاتی توجه داشت؟
    اگر قصد خرید ملک قولنامه ای را دارید در صورتی که نکات گفته شده را رعایت کنید، می‌توانید بدون نگرانی اقدام به خرید خانه قولنامه ای کنید.
    1- قولنامه نوشته ‌شده بین فروشنده و خریدار بایستی دارای سه نسخه دقیقا مثل هم باشد که یکی نزد فروشنده، یکی نزد خریدار و یکی نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود. نسخه باقی ‌مانده نزد مشاور املاکی که دارای جواز کسب می‌تواند مانع بروز برخی مشکلات احتمالی در آینده شود.
    2-در قولنامه علاوه بر امضای فروشنده و خریدار، بایستی توسط مشاوراملاک و دو شاهد مهر و امضا شود. قولنامه های دستی و آن‌هایی که فاقد مهر بنگاه و امضاء شاهدان باشد، از نظر قانونی اعتبار ندارد.
    3-مشخصات ملک قولنامه ای خریداری شده، بایستی با مشخصات مندرج در برگه مطابقت داشته باشد. تاریخ دقیق خرید ملک و اخذ قرارداد و آدرس دفتر خانه باید در قولنامه درج شود.
    4- در صورتی که ملک قولنامه ای دارای چند مالک باشد، باید توسط همه مالکان امضاء شود.
    ملک در دو حالت زیر به صورت قولنامه ای خرید و فروش می‌شود:
    1-ملک مورد نظر به طور کل فاقد سند بوده و صرفا بنچاق دارد.
    2-ملک مورد نظر حاصل تفکیک یک زمین است که زمین مادر سند دارد، اما قطعات تفکیک شده فاقد سند هستند.
    در این صورت باید از فروشنده بخواهید که قولنامه های پیشین را در اختیار شما قرار دهد.
    با دسترسی به قولنامه‌های پیشین می‌توانید خریداران پیشین را شناسایی کرده و در نهایت به سند مادر ملک، یا بنچاق ملک برسید. در نهایت می‌توانید استعلامات مورد نیاز را روی سند یا بنچاق انجام داده و صحت و اعتبار آن را متوجه شوید.
    البته همیشه و در تمام معاملات قولنامه ای نیاز به دسترسی به تمام قولنامه‌ها نیست. یکی از این شرایط حالتی است که فروش ملک توسط تعاونی‌ها انجام می‌شود. در این حالت می‌توانید با مراجعه به دفتر آن تعاونی اطلاعات مورد نیاز برای اطمینان از سلامت معامله را بدست آورید.

خرید خانه قولنامه ای بر اساس انحصار وراثت:

خرید ملکی که قولنامه ای است یکی از مواردی می باشد که خود دارای چالش های متعددی است،حال ملکی که به ارث رسیده نیز از نوع قولنامه ای باشد باعث می شود شرایط کمی پیچیده تر گردد.
قبل از انجام اخذ قراردارد و نوشتن قولنامه مربوط به خرید خانه قولنامه‌ای ورثه‌ای، گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث باید به صورت دقیق مورد بررسی قرار گیرد.

برای تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی چه باید کرد؟

در معاملات ملکی، افراد به جای سند رسمی، به دلیل ملاحظات اقتصادی یا عدم آگاهی، از قولنامه به عنوان سند استفاده می‌کنند که باید درنظر داشته باشند قولنامه از نظر قانونی سندی ضعیف‌تر از سند رسمی محسوب می‌شود و در صورت بروز اختلاف بین اشخاص نسبت به سند عادی و سند رسمی، اثبات مالکیت با سند عادی(قولنامه)دشوارتر خواهد بود. به همین دلیل، تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی از اهمیت بالایی برخوردار است.
شرایط تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی چیست؟
1-اهلیت طرفین: هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) باید از نظر قانونی اهلیت لازم برای انجام معامله حتب به صورت قولنامه ای را داشته باشند. به عبارتی، سن قانونی را پشت سر گذاشته و از سلامت عقلی برخوردار باشند.
2-وجود سند ثبتی برای ملک: ملک مورد معامله باید دارای سند ثبتی باشد. در غیر این صورت، ابتدا باید برای ملک سند ثبتی اخذ شود و سپس فرآیند تبدیل قولنامه به سند انجام گیرد.
3-عدم وجود خلاف در معامله: معامله نباید مغایر با قانون، شرع و یا حقوق اشخاص ثالث باشد.
*برای تبدیل قولنامه به سند رسمی چه مدارکی لازم است؟
1-استعلام وضعیت ثبتی ملک: ابتدا باید وضعیت ثبتی ملک قولنامه ای از طریق اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود تا از صحت سند و عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی برای آن اطمینان حاصل شود.
2-تهیه مدارک لازم: مدارک مورد نیاز برای تبدیل قولنامه به سند رسمی شامل موارد زیر است:
اصل و کپی قولنامه
اصل و کپی مدارک هویتی طرفین (شناسنامه و کارت ملی)
سند ثبتی ملک
گواهی پایان کار (در صورت وجود)
گواهی عدم خلاف شهرداری
پرداختنامه عوارض شهرداری
پرداختنامه مالیات نقل و انتقال ملک
3-مراجعه به دفترخانه: با در دست داشتن مدارک لازم، طرفین معامله باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند تا برای ملک قولنامه ای سند رسمی تنظیم گردد.
4-تنظیم سند رسمی: در دفترخانه، سند رسمی با قید مشخصات کامل ملک، مشخصات طرفین معامله و سایر شرایط مورد توافق تنظیم می‌شود.
5-امضای سند توسط طرفین: پس از قرائت سند، طرفین معامله باید آن را امضا و مهر کنند.
6-ثبت سند در دفترخانه: سند رسمی در دفترخانه ثبت می‌شود و به هر یک از طرفین یک نسخه از آن تحویل داده می‌شود.

مجازات جعل امضا در قولنامه چیست؟

از آنجایی که قولنامه یک سند عادی است، هرچند در برگه های دولتی باشد، مشمول مجازات جعل در اسناد غیر رسمی می شود و هرکس در اسناد و نوشته های غیر رسمی جعل یا تزویر انجام دهد یا با علم به جعل و تزویر آن ها را مورد استفاده قرار دهد؛ علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از شش ماه تا دو سال یا به سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم می گردد.

توقیف ملک قولنامه ای چگونه است؟

توقیف اموال، به معنای بازداشت اموال و دارایی افراد مدیون و بدهکار، برای پرداخت بدهی آنان به طلبکاران است. در این راستا، دستوری که از مراجع و مقامات ذیصلاح قانونی برای بازداشت اموال صادر می‌شود، دستور توقیف اموال می‌گویند.
دو مرجع قانونی برای توقیف و بازداشت اموال بدهکاران وجود دارد، یکی از این مراجع، واحد‌های اجرای اداره ثبت اسناد و املاک، و دیگری واحد‌های اجرای احکام مدنی و کیفری دادگاه‌ها و دادسرا‌های سراسر کشور است.
توقیف ملک قولنامه ای یکی از روش هایی است که به منظور تضمین اجرای یک تعهد یا پرداخت بدهی، در قراردادها و توافق‌نامه ها مورد استفاده قرار می گیرد. در این روش، مالکیت یک ملک به شخص دیگری به نام توقیف کننده منتقل می شود تا به‌عنوان تضمین برای پرداخت بدهی یا اجرای تعهدات، این ملک به مدت معینی توسط توقیف کننده نگهداری شود.
در این حالت، توقیف کننده حق استفاده مالکیتی از این ملک را ندارد و تنها در صورتی‌که بدهی یا تعهدات مربوطه توسط مالک ملک پرداخت شود، مالکیت ملک به او باز می‌گردد. اگر بدهی پرداخت نشود، توقیف کننده می تواند با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، به فروش ملک بپردازد و با دریافت مبلغ بدهی یا تعهدات مربوطه، مالکیت ملک را به مالک قبلی بازگرداند.

آیا می توان ملک قولنامه ای را توقیف کرد؟

بله اما این کار به راحتی قابل انجام نیست؛ به طور کلی مراجع قضایی املاک قولنامه ای معامله شده را به رسمیت نمی شناسد؛ لذا تنها به کسی می توان مالک گفت که سند رسمی داشته باشد؛ اما در صورتی‌که شاهد یا شاهدانی باشند که مبنی بر مالکیت شخص بدهکار نسبت به ملک قولنامه ای شهادت دهند و همچنین اگر سند ملک به نام شخص دیگری باشد و آن شخص شهادت دهد که مالک اصلی شخص بدهکار است می توان ملک را توقیف کرد.
همچنین پس از طرح شکایت و ارائه شماره پلاک ثبتی خانه یا زمین توسط شخص شاکی دادگاه می بایست پس از استعلام جریان ثبتی ملک و اطلاع دقیق از مالکیت آن اقدام به توقیف و یا فروش آن برای وصول طلب طلبکار انجام دهد؛ بنابراین درصورتی‌که پاسخ استعلام از جریان ثبتی این باشد که شخص بدهکار مالک نیست دادگاه نمی تواند ملک را توقیف نماید؛ همچنین ممکن است فرد طلبکار دسترسی به قولنامه ملک بدهکار داشته باشد و نشان دهد که پلاک مذکور را از مالک قبلی خریداری کرده است و در حال حاضر مالک اصلی است؛ اما با این حال واحد اجرای احکام معذور از استیفای مطالبات شخص طلبکار از محل ملک است.
در برخی از نقاط کشور ممکن است عده ای املاک خود را به ثبت نرسانند و یا به‌صورت قراردادی (قولنامه ای) اقدام به خرید و فروش ملک خود کنند؛ بنابراین طبیعی است که این ملک فاقد هرگونه سابقه ثبتی باشد. طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف این اموال زمانی مجاز می باشد که مدیون یا مدعی علیه در آن «تصرف مالکانه» داشته باشد یا به سبب حکم قطعی مالک آن مال به حساب بیاید.